본문 바로가기

경제

[부동산 인사이트]집값 6억과 6억100만원의 놀랄만한 차이


- 집값 '6억원' 기준으로 세금·대출·중개수수료 달라져

- 6억 안팎의 집 사려면 6억 아래로 낮춰 사는 게 유리



서울 송파구 일대에 조성된 아파트 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스 제공)



[이데일리 조철현 부동산전문기자] 매매값이 6억원인 A아파트와 6억100만원인 B아파트. 이 두 종류 아파트의 시세 차이는 100만원에 불과하나, 매매 과정에선 상당한 거래 비용 차이가 발생한다. 집값 ‘6억원’을 기준으로 세금(취득세), 대출 한도, 중개수수료가 크게 달라진다는 얘기다.



우선 취득세의 차이다. 집을 구매할 때 내는 취득세는 매매계약서 상의 매매가(KB국민은행 부동산 시세와 무관)를 기준으로 매겨진다. 


매매값이 6억원 아래인 경우 매매가의 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 매매가의 2%, 9억원 초과인 경우 취득세는 3%이다. 게다가 취득세의 10% 수준인 지방교육세가 같이 부과된다. 6억원 아래는 취득세와 지방교육세를 포함한 합계 세율이 1.1%, 6억원 초과~9억원 이하는 2.2%, 9억원 초과는 3.3%인 것이다. 



이와같이 취득세율이 6억원에서 단돈 1만원이라도 넘게되면 취득세(지방교육세 포함)는 1.1%에서 2.2%로 2 배로 껑충 뛴다. 


예컨대 매매계약서에 표시된 매매가액(취득가액)이 6억원일 때 취득세 등은 660만원인데 매매가액이 6억500만원이 되면 취득세 등은 1331만원이다. 매매가액이 500만원 더 나갈뿐인데 취득세 등 세금 부담은 671만원이나 늘어나는 것이다. 배보다 배꼽이 더 큰 일이다.



물론 이 부분은 전용면적 85㎡(공급면적 112㎡, 옛 33평) 이하일 때 얘기다. 예를들어 아파트가 전용 85㎡를 초과하는 중대형일 때에는 0.2%의 농어촌특별세가 따로 부과된다. 



주택 취득세율 비교표.



집값이 6억원을 넘게되면 대출 문턱도 높아진다. 서울과 경기 과천, 분당, 세종 등 투기과열지구에서는 LTV(주택담보인정비율) 40%가 적용된다. 



집값(매매계약서상 매매금액과 KB국민은행 시세의 일반평균가 중 낮은 금액)의 40%로 대출 한도가 제한된다는 말이다. 그러나 부부 합산 연봉이 8000만원 이하(생애최초 주택구입자가 아닌 경우는 7000만원 이하)인 무주택자로서 구매하려는 아파트 매매값이 6억원 밑이라면 LTV 가 50%로 늘어난다.



집값이 6억1000만원이라면 대출 한도는 2억4400만원(LTV 40% 적용)인 반면 집값이 6억원이라면 대출 한도는 3억원이라는 얘기다. 집값이 1000만원 밖에 차이 나지 않는데 대출 한도는 5600만원이나 차이나는 것이다.



투기과열지구는 아니나 청약조정대상지역인 경기도 고양·구리시 등에서는 동일한 원리로 이왕이면 5억원 이하 아파트를 우선적으로 고민할 필요가 있다. 청약조정대상지역에서는 LTV 60%가 적용되는데, 부부 합산 연봉 7000만원 이하(생애최초 주택구입자가 아닌 경우 6000만원 이하)인 무주택자의 경우 집값이 5억원 밑이라면 LTV가 70%까지 올라가기 때문이다.



정책금융인 보금자리론을 대출받을 수 있는 주택 가격도 6억원 이하다. 집값이 6억원을 넘게되면 보금자리론을 전혀 받을 수 없는 것이다. 


보금자리론은 무주택자나 1주택자(기존 주택 처분 조건)이면서 부부 합산 연소득이 7000만원(맞벌이 신혼부부는 8500만원) 이하인 차주가 6억원 이하의 주택을 구매할 때 최대 3억원까지 대출받을 수 있는 상품이다. 대출금리도 시중은행보다 낮은 편이다. 분양가가 6억원 이하의 신규 아파트를 분양받더라도 집단대출을 잔금대출로 변경할때 시중 금리보다 낮은 보금자리론을 활용할 수 있다.



다만 중개수수료 부담은 매매값(거래가)이 6억원보다는 6억원 미만이 조금 덜한 편이다. 부동산 중개수수료의 경우 상한요율이 2억원 이상~6억원 미만은 0.4%이나 6억원 이상~9억원 미만은 0.5%로 높기 때문이다. 


어찌되었건 6억원 이하(또는 미만) 주택은 매매 거래과정에서 6억원 초과 주택보다 여러가지로 혜택을 볼 수 있다. 집값이 6억원을 넘으면 대출 문턱은 높아지면서도 세금은 무거워지기 때문이다.


고로 6억원 언저리에 있는 아파트를 매수할 생각이라면 6억원 이하(또는 미만)에서 사는 게 좋다. 요즘처럼 집값이 떨어지고 매기(買氣)가 없는 매수자 우위시장에선 매도인(집주인)과 가격 협상을 거쳐 매매가를 6억원 이하로 낮추는 게 쉬울 수도 있다.


조철현 (choch21@edaily.co.kr)